住建部：房地产公摊面积要取消！你怎么看！

​买了一盒水果后，我们发现用来包装的纸箱占了总数的三分之一我们知道这是个骗局但如果你买一套100平方米的房子，只有70平方米，卖家会说这是“常识”。

未来，这种所谓的“常识”有望终结。

住房和城乡建设部：取消共享面积！

住房和城乡建设部近日发布征求意见稿，住宅用地应在套内交易这是住房和城乡建设部首次在正式文件中明确提出，住房应当按公寓内面积交易据此，100平方米的房子只有70平方米的现象有望结束。

 

住房和城乡建设部组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了38份住房和城乡建设领域的住房工程规范，如城乡供水工程规范征求当地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向公众征求意见。

 

根据《住宅工程规范》，该规范旨在贯彻国家技术经济政策，确保住宅工程的安全性、适用性、宜居性、绿色性和耐久性，规范住宅项目规模布局、功能、性能及技术措施住宅项目的建设、使用和维护必须符合本规范。

分析人士表示，这一规定主要是由于：本文是居民关注的焦点，关系到每个居民用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积交易为主，因此，同一项目同一建筑面积、同一套不同使用面积，将加剧“公共区域伤人”的矛盾。

专家表示，这一政策不会给房价带来太大变化，但在短时间内，可能会影响买卖双方的心理。

最具影响力的因素是未来房屋的销售，对于现有和二手房，买家更容易定价。此外，对于购房者来说，物业费和其他从建筑面积中获得的费用也可能减少。

史上最牛摊位面积：52%！

谈到共享区域，几乎每个买家都有很多抱怨--花了100平方米的钱，却只买了一间70平方米的房子！

开发者会告诉你：所购商品房的销售面积（建筑面积）=内部建筑面积共有建筑面积（“共有面积”）！

“公共摊位”的内容包括以下两部分：

第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯井、垃圾车道、变压器室、设备室、公共大厅、走廊、地下室、值班门卫室等，以及服务于整栋建筑的公共用房、管理用房建筑面积；

第二部分包括：建筑（套）与公共空间的分隔，外墙（含山墙）水平投影面积的50%。

这个复杂的“共享区域”，各种各样的问题都已经造成了。

比如物业管理的费用都应该是室内部分，但物业费是按建筑面积收取的。

 

更有甚者，一些开发商会选择扩大公共区域，以此作为欺骗购房者的工具，使用标准合同条款误导买家。

然而，就国家而言共同分摊系数没有明确规定上下限（建筑面积中共享面积的比例），所以在“合法合规”的条件下，开发商可以一次又一次地将共享面积扩大在某些情况下，共享系数是“疯狂的”。

据新华网2010年4月6日报道，一个名为“贵宾资本”的楼盘在山东省高密市建成。分享系数大于52%，被戏称为“史上最牛”的公共摊位区！

 

随后，央视《焦点访谈》播出节目《公共摊位大雾》，曝光“最牛公共摊位区”事件。

据业主介绍，在购房时，销售人员表示，房屋的公平分摊系数不会超过30%但高密市盛汇房地产测绘公司的VIP资本测绘结果，研究发现，一、二层最低分摊系数为0.52，其他楼层为0.56，最高楼层甚至接近0.85。

据该楼盘开发商潍坊富城房地产有限公司工作人员解释称是酒店式公寓，它不是普通的房子，所以分摊系数一定很高但业主没有在合同中提及。

面对业主的维权，贵宾资本的工作人员非常努力。”法律没有规定公众分享的上限“100年后你不能还你的房子”！

面对诸多不合理的案例，新华社评论称，“100平方米的房子只有70平方米”，“共享面积”对我们伤害很大！》的确，共享区域问题并不是一个新的话题，但是长期存在并不一定意味着这种方法是合理的。

共享区域七乱

1

公摊纳入精装房销售的“潜规则”

北京的一位房地产销售人员很肯定”公平份额也包括在精装费中现在北京的情况基本相同。”

风井、管道井、机房这些公共设施还需要收取精装费吗近两年来，由于不满合租面积计入精装修费的“潜规则”，不少土地所有者一直在维权相关视频和照片通过微博和微信广泛传播。

相关维权行为引起了当地房管部门的重视专家认为“公平份额纳入精装修定价”误读事实上，这是开发商在确定装修总价后的单价，但由于购房合同大多是按建筑面积定价，看来公平份额部分也承担了价格。

2

“深水”共享面积的计算

北京大学房地产研究中心主任楼建波表示，《房地产勘察规范》中提到的共有面积计算方法没有体现在《房屋设计规范》中，导致国内审批、设计、施工如何计算公平份额，每个环节都不是特别清楚我们只能等房子建好了，测绘部门最终会测算出公摊的面积，造成很多混乱。

实际上，共享面积成为购房中最不透明的项目一些房地产企业趁机作弊，面积计算问题成为业主与开发商矛盾的焦点。

 

 

 

来自新华每日电讯报

3

公平份额系数是一个“伪命题”

专家表示，作为国内房地产交易和收费的重要依据，使用了“公平份额系数”一词，到目前为止，还没有出现在现行的国家标准中。

共同摊销系数的上下限没有明确规定，开发商可以让公摊面积“变化无常”，在实际情况下，这会导致某些共享系数的“疯狂”。一些开发商甚至将独立的地下室、车库、门卫室和管理室作为人防工程的地下室，纳入共用区域。

4

公摊未经许可经营，成了“糊涂账”

据了解目前开发商、物业公司擅自出售、出租公共设施的情况，损害业主权益开发商采取的一般做法是，先将停车场、走廊等公共区域纳入公共摊位，然后由全体业主买单，再出售或出租广告位牟利。

5

共用区域服务费

公众股的收入由财产代表财产持有然而，与公摊关系密切的各种费用，如物业费、取暖费、停车费等，往往如期而至，这就使得业主们有了一种“后顾之忧”。

 

6

房地产税应否计税共享的困境

不少专家提到，未来房地产税征收标准是否应考虑共享面积面临两难境地：

一方面，因为地板、塔、别墅等各类建筑的共用面积差别很大从0%到55%，对建筑面积整体收费是不公平的；

另一方面如果按套内面积征收房地产税，开发商可以故意“增加纸质”分摊面积，帮助买家“合理”避税。

7

公平股票定价销售模式在全国各地的采用情况各不相同

有专家认为，多年来，我国法学界一直有“公摊纠纷严重影响物权法的有效实施”的声音，广州、甘肃、北京、重庆等地也都出台了征求意见稿，尝试对内部区域进行估价。

针对公摊问题引发的种种乱象，业内不少专家认为，公摊问题积弊已久建议按照国际通行的管理模式，分阶段、分步骤进行调整。

只有一个地方可以做到——重庆。

2002年6月，重庆市人大常委会通过了《重庆市城市房地产交易管理条例》条例的实施宣告重庆在全国率先落实商品房销售“套内建筑面积”定价政策，开发商不按此定价依据销售的，由房地产管理部门责令改正，并处以商品房交易金额5%-10%的罚款！

这样一个坑的公共摊位面积是怎么来的？

据了解在世界范围内，它基本上是以建筑面积甚至使用面积为基础的（计算方法是从集合中的建筑面积减去集合中的柱和墙的面积）。

所以，现在共享区域不合理，也不符合国际惯例。

这是怎么发生的如何广泛实施今天，我在微博上看到了“共享区域”的来源。我去了解它。

 

 

 

对于公共摊位区，你会在第一时间想到李嘉诚。Li Ka Shing曾是香港最富有的人，据说他是公共摊位区的创始人。

 

查阅相关资料后发现：事实上，有两个人被广泛认为是公共摊位区的“发起人”除了李嘉诚，还有一个人“香港王”霍英东！

 

 

 

业内人士分析称：一开始，当我们在香港卖房子时，它们都是一栋楼，可以想象，房子几乎卖不出去；开发商开始担心，然后一个聪明的开发商想出了一个主意，那就是他们可以一层一层地卖出去虽然他们也卖了一部分，但普通香港人还是买不起。

这时，霍英东提出要一个一个地卖，但问题又来了，大楼的公共部分是如何分配的？所以，霍英东又求婚了签订“公共合同”各业主应承担部分公共部分的责任，并分担部分费用。

然而，到目前为止还没有直接证据表明谁发起了“共享领域”。有一点是肯定的”“共享区”是深圳从香港学来的，在大陆“发扬光大”！

住房和城乡建设部发布草案时，引起了热烈讨论。

在舆论广受好评的同时，也有人担心效果如何，会不会改革“换汤不换药”；有网友甚至开玩笑说：“羊毛是从羊身上长出来的。按建筑面积计算，是12000平方米整套内部面积改为16000平方米。”

看来值得警惕！

第一，房屋总价不能因为计算标准不同而变动。毕竟，绿地、道路、走廊等公共部分是日常生活所必需的，费用仍由买方承担。

其次，也要防止开发商通过定价“过渡”推高房价或借机“压缩”公共活动空间，使公共空间的建设和服务质量“缩水”。

共享面积是房地产市场上“最不透明的指标”，长期以来，共享面积引发了房屋买卖纠纷和服务收费纠纷。

不难解释，草案出台后为何立即引发热议。